Editor
Ramai yang dah tahu tentang pasaran rumah lelong. Dengar macam best je, sebab listing rumah lelong memang banyak yang murah. Tapi bagi yang baru berjinak-jinak tu, jangan pulak korang main terjah dan terus beli.
Hakikatnya bila nak beli rumah lelong, wajib ada ilmu dulu.
Duit deposit memang tak boleh elak nak bayar. Dan bukan ini saja yang korang kena tanggung. Ada banyak lagi.
Bagi korang yang baru nak mula, jemput hadamkan perkongsian power Tuan Ahmad Termizi bin Abdullah ini. Confirm banyak ilmu lelong yang korang dapat lepas habis baca.
Tip #1: Berapa nilai semasa rumah lelong yang anda nak beli tu?
Sila buat perbandingan harga rumah yang nak dibeli dengan melihat akhbar atau laman web hartanah, supaya korang tahu harga pasaran semasa rumah yang nak dibeli.
Setelah benar-benar yakin yang harga rumah tu memang jauh lebih rendah daripada harga pasaran (serta lokasi sesuai dan ada kemungkinan tinggi yang harga pasaran akan melonjak pada masa hadapan), baru masukkan rumah tu dalam senarai pendek (shortlist) korang.
Korang jugak boleh ambil kira faktor harga pasaran sewa dan jumlah pembayaran bulanan anda pada institusi kewangan rumah tu, sekiranya tujuan pembelian rumah lelong untuk tujuan pelaburan.
Tip #2: Betul ke anda layak beli rumah tu?
Pastikan dulu sama ada korang layak membeli hartanah tersebut atau tak.
Ini kerana dalam beberapa kes, hanya orang Melayu dan status bumiputera sahaja yang layak membeli hartanah yang mempunyai sekatan kepentingan (selalunya dalam kes tanah pajakan).
Pastikan juga, sekiranya hartanah tersebut adalah rumah kos rendah, korang layak untuk membeli rumah tersebut.
Sebagai contoh, sila buat kepastian dengan Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor kalau beli rumah lelong di kawasan Selangor, dan dengan pihak DBKL kalau rumah lelong tu di Kuala Lumpur.
Tip #3: Pergi sendiri dan melihat hartanah tersebut
Jangan beli sebarang hartanah tanpa melihat sendiri dengan mata kepala korang rupa bentuk rumah yang nak dibeli.
Dalam kebanyakan kes, hartanah lelong selalunya berkunci (tak berpenghuni). Dan ada juga dalam beberapa kes, masih ada yang tinggal di rumah tersebut.
Buatlah keutamaan kepada rumah yang tak berpenghuni. Ini kerana pihak institusi kewangan tak bertanggungjawab untuk menyerah milikan kosong rumah tersebut kepada korang.
Terpaksalah korang sendiri nanti yang akan menghalau mereka yang tinggal di rumah tu, sekiranya korang berjaya beli nanti.
Hal ini akan menyulitkan sekiranya korang seorang yang jenis mudah kasihan kepada orang lain. Hal ini juga akan jadi lebih susah, sekiranya mereka yang tinggal di situ adalah jenis yang degil dan keras kepala, tak mahu berganjak keluar daripada rumah tersebut.
Mana satu nak beli – Rumah kosong, atau yang ada penghuni?
Kemahiran memujuk supaya rumah dikosongkan bukan ada pada setiap orang dan untuk tak peningkan kepala, pilihlah rumah yang kosong. Lagi senang cerita.
Ada beberapa kes yang saya uruskan, pemilik asal rumah macam tak percaya (atau buat-buat tak percaya) yang rumahnya sudah dilelong.
Terpaksalah saya hantar notis supaya rumah dikosongkan dan menunjukkan bukti yang anak guam saya dah jelaskan kesemua wang harga belian kepada institusi kewangan yang terlibat.
Hal ini merumitkan keadaan dan masih lagi bergantung kepada nasib.
Ada dalam satu kes yang saya uruskan, pemilik asal rumah mencabar pulak kesahihan lelongan di mahkamah dan masih tinggal di rumah tersebut berbulan-bulan lamanya, walaupun selepas semua harga belian dah dibayar kepada pihak bank.
Ini berlaku sementara mahkamah membuat keputusan sama ada proses lelongan itu sah atau tak. Kes macam ni, amat merugikan pembeli.
Tip #4: Anda dah buat segala kira-kira yang perlu?
Ini juga perlu korang fahamkan. Rumah yang dibeli tak akan dibaik pulih oleh institusi kewangan.
Tak berbaloi untuk membeli rumah lelong yang murah (kononnya), sedangkan korang terpaksa habiskan wang yang banyak untuk buat baik pulih.
Hal ini akan menjadi susah sekiranya rumah tersebut berkunci. Lihat atau intailah setakat mana yang boleh.
Kalau korang bernasib baik kerana rumah tak berkunci, sila pastikan sistem perpaipan dan elektrik rumah terbabit dalam keadaan yang memuaskan.
Kalau tak, sila buat anggaran kos bagi membaik pulih hartanah tu dan pastikan yang pembelian rumah tu masih lagi berbaloi dan tak merugikan korang.
Sila dapatkan nasihat kontraktor untuk dapatkan anggaran kos baik pulih yang lebih tepat.
Tip #5: Ada tak sebarang tunggakan yang belum dibayar?
Korang kena buat sedikit tugasan di sini. Sebab dalam kebanyakan kes, institusi kewangan takkan bayar segala tunggakan pemilik premis terdahulu yang dilelong.
Antara yang korang kena tengok dulu termasuk:
Walaupun ada sesetengah kes yang pihak institusi kewangan akan membayar tunggakan maintenance, cukai tanah dan cukai pintu, dalam kebanyakan kes, korang kena bayar guna duit sendiri terlebih dulu (jika korang gunakan pinjaman bagi melunaskan bayaran pembelian).
Lepas tu, baru pihak institusi kewangan terbabit akan bayar balik duit tunggakan tersebut. Dan proses ni, pastinya akan memakan masa.
Dalam apa keadaan sekalipun, korang kena sediakan duit bagi membayar tunggakan-tunggakan di atas terlebih dulu, supaya tak timbul masalah di kemudian hari.
Ada dalam beberapa kes yang saya uruskan, tunggakan maintenance mencecah lebih RM20,000 dan tunggakan cukai pintu ada yang mencecah RM5,000.
Pastikan korang sediakan duit yang cukup untuk langsaikan tunggakan ini, sekurang-kurangnya buat sementara waktu, sementara tunggu nak dapatkan wang pembayaran balik dari pihak institusi kewangan yang melelong.
Tip #6: Ada bawa banker’s cheque/bank draft dan wang tunai semasa pembidaan berlangsung?
Pada masa pembidaan, pelelong hanya menerima banker’s cheque/bank draft dan wang tunai je bagi pembayaran wang deposit.
Pelelong tak akan menerima cek peribadi, tak kira la berapa banyak duit yang korang ada dalam bank.
Pastikan juga korang bawak sekali wang tunai yang mencukupi bagi membuat bayaran top up deposit, sekiranya hartanah yang dilelong telah naik harga semasa proses bidaan berlaku.
Sebagai contoh, sekiranya wang deposit bagi pembelian hartanah tersebut adalah 10% daripada harga reserve RM100,000, pastikan korang bawa banker’s cheque bernilai RM10,000, ditulis atas nama yang betul (pastikan hal ini dengan pelelong terlebih dahulu dan pastikan ejaannya adalah betul).
Kalau korang rasakan yang harga pasaran hartanah tu tak lebih daripada RM130,000, pastikan bawa wang tunai RM3,000 bagi membuat bayaran deposit yang mencukupi, sekiranya korang berjaya membida pada harga RM130,000 tadi.
Jangan pula lepas berjaya membida, baru terhegeh-hengeh nak cari mesin ATM.
Pihak pelelong berhak untuk batalkan bidaan sekiranya korang tak membawa wang yang cukup untuk membayar deposit on the spot. So, sila beri sepenuh perhatian tentang ni.
Tip #7: Bidaan mula pukul 10 pagi – Boleh ke datang lewat sikit?
Catatkan pada diari korang tarikh dan masa bidaan.
Kalau korang tak pasti tempat bidaan, pergilah seawal yang mungkin supaya tak sesat. Ataupun buatlah kajian terlebih dahulu tentang tempat tu, atau cari tempat tu beberapa hari sebelum tiba tarikh lelongan.
Pastikan juga korang masuk ke dewan yang betul, sekiranya tempat tu besar dan banyak dewan bidaan.
Tip #8: Bida, bida juga. Jangan terbawak-bawak sampai lupa bajet asal
Apabila tiba masa membida, janganlah pulak asyik membida sehingga melampaui bajet asal korang.
Perlu diingat, di tempat bidaan selalunya akan ada sindiket yang sengaja nak naikkan harga hartanah.
Jangan terpengaruh dengan mereka. Fokus pada harga yang korang inginkan dan berhenti membida sekiranya harga rumah tu melampaui budget asal.
Setelah berjaya dalam bidaan, korang akan dipanggil untuk membuat pembayaran deposit dan menandatangani dokumen Proclamation of Sale.
Setelah Proclamation of Sale dimatikan setem, korang akan dapat salinan asal untuk tindakan selanjunya.
Tip #9: Dah sediakan duit untuk bayar harga baki belian?
Selalunya, korang akan membuat pinjaman bank untuk melunaskan baki harga belian.
Untuk perkara ni, pastikan korang takde masalah dengan CCRIS atau CTOS. Korang jugak boleh cari peguam, sebab selalunya peguam mempunyai rangkaian bankers yang dipercayai bagi membantu korang dapatkan pinjaman.
Sekiranya korang membeli secara tunai, korang masih lagi perlu mencari peguam.
Ini adalah kerana peguam akan menyiapkan dokumen pindah milik bagi korang, sama ada proses pertukaran nama di pejabat tanah atau menyiapkan Deed of Assignment (By Way of Transfer) bagi kes-kes hak milik induk.
Elak melengahkan masa, sebab tempoh yang diberikan terus dikira daripada hari pertama korang memang bidaan.
Bagi sesetengah kes, tempoh pembayaran tak boleh dilanjutkan dan sekiranya korang gagal lunaskan baki bayaran dalam tempoh yang ditetapkan, wang deposit tu akan burn.
Ada jugak sesetengah kes, korang diberi tempoh lanjutan. Tapi selalunya korang diminta membayar interest bagi kelewatan pembayaran. Boleh tanya peguam korang untuk maklumat lanjut.
Semoga memberi manfaat.
BACA INI JUGA: 4 Perkara Penting Sebelum Menyewa Rumah, Rahsia Berjimat Yang Anda Tidak Tahu!
sumber: gilahartanah
Gambar hiasan.
Hakikatnya bila nak beli rumah lelong, wajib ada ilmu dulu.
Duit deposit memang tak boleh elak nak bayar. Dan bukan ini saja yang korang kena tanggung. Ada banyak lagi.
Bagi korang yang baru nak mula, jemput hadamkan perkongsian power Tuan Ahmad Termizi bin Abdullah ini. Confirm banyak ilmu lelong yang korang dapat lepas habis baca.
Tip #1: Berapa nilai semasa rumah lelong yang anda nak beli tu?
Sila buat perbandingan harga rumah yang nak dibeli dengan melihat akhbar atau laman web hartanah, supaya korang tahu harga pasaran semasa rumah yang nak dibeli.
Setelah benar-benar yakin yang harga rumah tu memang jauh lebih rendah daripada harga pasaran (serta lokasi sesuai dan ada kemungkinan tinggi yang harga pasaran akan melonjak pada masa hadapan), baru masukkan rumah tu dalam senarai pendek (shortlist) korang.
Korang jugak boleh ambil kira faktor harga pasaran sewa dan jumlah pembayaran bulanan anda pada institusi kewangan rumah tu, sekiranya tujuan pembelian rumah lelong untuk tujuan pelaburan.
Tip #2: Betul ke anda layak beli rumah tu?
Pastikan dulu sama ada korang layak membeli hartanah tersebut atau tak.
Ini kerana dalam beberapa kes, hanya orang Melayu dan status bumiputera sahaja yang layak membeli hartanah yang mempunyai sekatan kepentingan (selalunya dalam kes tanah pajakan).
Pastikan juga, sekiranya hartanah tersebut adalah rumah kos rendah, korang layak untuk membeli rumah tersebut.
Sebagai contoh, sila buat kepastian dengan Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor kalau beli rumah lelong di kawasan Selangor, dan dengan pihak DBKL kalau rumah lelong tu di Kuala Lumpur.
Tip #3: Pergi sendiri dan melihat hartanah tersebut
Jangan beli sebarang hartanah tanpa melihat sendiri dengan mata kepala korang rupa bentuk rumah yang nak dibeli.
Dalam kebanyakan kes, hartanah lelong selalunya berkunci (tak berpenghuni). Dan ada juga dalam beberapa kes, masih ada yang tinggal di rumah tersebut.
Buatlah keutamaan kepada rumah yang tak berpenghuni. Ini kerana pihak institusi kewangan tak bertanggungjawab untuk menyerah milikan kosong rumah tersebut kepada korang.
Terpaksalah korang sendiri nanti yang akan menghalau mereka yang tinggal di rumah tu, sekiranya korang berjaya beli nanti.
Hal ini akan menyulitkan sekiranya korang seorang yang jenis mudah kasihan kepada orang lain. Hal ini juga akan jadi lebih susah, sekiranya mereka yang tinggal di situ adalah jenis yang degil dan keras kepala, tak mahu berganjak keluar daripada rumah tersebut.
Mana satu nak beli – Rumah kosong, atau yang ada penghuni?
Kemahiran memujuk supaya rumah dikosongkan bukan ada pada setiap orang dan untuk tak peningkan kepala, pilihlah rumah yang kosong. Lagi senang cerita.
Ada beberapa kes yang saya uruskan, pemilik asal rumah macam tak percaya (atau buat-buat tak percaya) yang rumahnya sudah dilelong.
Terpaksalah saya hantar notis supaya rumah dikosongkan dan menunjukkan bukti yang anak guam saya dah jelaskan kesemua wang harga belian kepada institusi kewangan yang terlibat.
Hal ini merumitkan keadaan dan masih lagi bergantung kepada nasib.
Ada dalam satu kes yang saya uruskan, pemilik asal rumah mencabar pulak kesahihan lelongan di mahkamah dan masih tinggal di rumah tersebut berbulan-bulan lamanya, walaupun selepas semua harga belian dah dibayar kepada pihak bank.
Ini berlaku sementara mahkamah membuat keputusan sama ada proses lelongan itu sah atau tak. Kes macam ni, amat merugikan pembeli.
Tip #4: Anda dah buat segala kira-kira yang perlu?
Ini juga perlu korang fahamkan. Rumah yang dibeli tak akan dibaik pulih oleh institusi kewangan.
Tak berbaloi untuk membeli rumah lelong yang murah (kononnya), sedangkan korang terpaksa habiskan wang yang banyak untuk buat baik pulih.
Hal ini akan menjadi susah sekiranya rumah tersebut berkunci. Lihat atau intailah setakat mana yang boleh.
Kalau korang bernasib baik kerana rumah tak berkunci, sila pastikan sistem perpaipan dan elektrik rumah terbabit dalam keadaan yang memuaskan.
Kalau tak, sila buat anggaran kos bagi membaik pulih hartanah tu dan pastikan yang pembelian rumah tu masih lagi berbaloi dan tak merugikan korang.
Sila dapatkan nasihat kontraktor untuk dapatkan anggaran kos baik pulih yang lebih tepat.
Tip #5: Ada tak sebarang tunggakan yang belum dibayar?
Korang kena buat sedikit tugasan di sini. Sebab dalam kebanyakan kes, institusi kewangan takkan bayar segala tunggakan pemilik premis terdahulu yang dilelong.
Antara yang korang kena tengok dulu termasuk:
- Tunggakan maintenance fee
- Cukai tanah
- Cukai pintu
- Bil eletrik
- Jabatan Air, Syabas atau Indah Water
Walaupun ada sesetengah kes yang pihak institusi kewangan akan membayar tunggakan maintenance, cukai tanah dan cukai pintu, dalam kebanyakan kes, korang kena bayar guna duit sendiri terlebih dulu (jika korang gunakan pinjaman bagi melunaskan bayaran pembelian).
Lepas tu, baru pihak institusi kewangan terbabit akan bayar balik duit tunggakan tersebut. Dan proses ni, pastinya akan memakan masa.
Dalam apa keadaan sekalipun, korang kena sediakan duit bagi membayar tunggakan-tunggakan di atas terlebih dulu, supaya tak timbul masalah di kemudian hari.
Ada dalam beberapa kes yang saya uruskan, tunggakan maintenance mencecah lebih RM20,000 dan tunggakan cukai pintu ada yang mencecah RM5,000.
Pastikan korang sediakan duit yang cukup untuk langsaikan tunggakan ini, sekurang-kurangnya buat sementara waktu, sementara tunggu nak dapatkan wang pembayaran balik dari pihak institusi kewangan yang melelong.
Tip #6: Ada bawa banker’s cheque/bank draft dan wang tunai semasa pembidaan berlangsung?
Pada masa pembidaan, pelelong hanya menerima banker’s cheque/bank draft dan wang tunai je bagi pembayaran wang deposit.
Pelelong tak akan menerima cek peribadi, tak kira la berapa banyak duit yang korang ada dalam bank.
Pastikan juga korang bawak sekali wang tunai yang mencukupi bagi membuat bayaran top up deposit, sekiranya hartanah yang dilelong telah naik harga semasa proses bidaan berlaku.
Sebagai contoh, sekiranya wang deposit bagi pembelian hartanah tersebut adalah 10% daripada harga reserve RM100,000, pastikan korang bawa banker’s cheque bernilai RM10,000, ditulis atas nama yang betul (pastikan hal ini dengan pelelong terlebih dahulu dan pastikan ejaannya adalah betul).
Kalau korang rasakan yang harga pasaran hartanah tu tak lebih daripada RM130,000, pastikan bawa wang tunai RM3,000 bagi membuat bayaran deposit yang mencukupi, sekiranya korang berjaya membida pada harga RM130,000 tadi.
Jangan pula lepas berjaya membida, baru terhegeh-hengeh nak cari mesin ATM.
Pihak pelelong berhak untuk batalkan bidaan sekiranya korang tak membawa wang yang cukup untuk membayar deposit on the spot. So, sila beri sepenuh perhatian tentang ni.
Tip #7: Bidaan mula pukul 10 pagi – Boleh ke datang lewat sikit?
Catatkan pada diari korang tarikh dan masa bidaan.
Kalau korang tak pasti tempat bidaan, pergilah seawal yang mungkin supaya tak sesat. Ataupun buatlah kajian terlebih dahulu tentang tempat tu, atau cari tempat tu beberapa hari sebelum tiba tarikh lelongan.
Pastikan juga korang masuk ke dewan yang betul, sekiranya tempat tu besar dan banyak dewan bidaan.
Tip #8: Bida, bida juga. Jangan terbawak-bawak sampai lupa bajet asal
Apabila tiba masa membida, janganlah pulak asyik membida sehingga melampaui bajet asal korang.
Perlu diingat, di tempat bidaan selalunya akan ada sindiket yang sengaja nak naikkan harga hartanah.
Jangan terpengaruh dengan mereka. Fokus pada harga yang korang inginkan dan berhenti membida sekiranya harga rumah tu melampaui budget asal.
Setelah berjaya dalam bidaan, korang akan dipanggil untuk membuat pembayaran deposit dan menandatangani dokumen Proclamation of Sale.
Setelah Proclamation of Sale dimatikan setem, korang akan dapat salinan asal untuk tindakan selanjunya.
Tip #9: Dah sediakan duit untuk bayar harga baki belian?
Selalunya, korang akan membuat pinjaman bank untuk melunaskan baki harga belian.
Untuk perkara ni, pastikan korang takde masalah dengan CCRIS atau CTOS. Korang jugak boleh cari peguam, sebab selalunya peguam mempunyai rangkaian bankers yang dipercayai bagi membantu korang dapatkan pinjaman.
Sekiranya korang membeli secara tunai, korang masih lagi perlu mencari peguam.
Ini adalah kerana peguam akan menyiapkan dokumen pindah milik bagi korang, sama ada proses pertukaran nama di pejabat tanah atau menyiapkan Deed of Assignment (By Way of Transfer) bagi kes-kes hak milik induk.
Elak melengahkan masa, sebab tempoh yang diberikan terus dikira daripada hari pertama korang memang bidaan.
Bagi sesetengah kes, tempoh pembayaran tak boleh dilanjutkan dan sekiranya korang gagal lunaskan baki bayaran dalam tempoh yang ditetapkan, wang deposit tu akan burn.
Ada jugak sesetengah kes, korang diberi tempoh lanjutan. Tapi selalunya korang diminta membayar interest bagi kelewatan pembayaran. Boleh tanya peguam korang untuk maklumat lanjut.
Semoga memberi manfaat.
BACA INI JUGA: 4 Perkara Penting Sebelum Menyewa Rumah, Rahsia Berjimat Yang Anda Tidak Tahu!
sumber: gilahartanah
Dah sampai masanya untuk semua tahu panduan untuk beli rumah lelong.. supaya takde pihak yang ambil kesempatan sepanjang proses pembelian rumah lelong ni..
ReplyDelete